利率降低、首付降低、換購住房個人所得稅退稅……在傳統“金九銀十”之際，從中央到地方紛紛出臺樓市“松綁”政策。在利好政策的加持下，四季度濟南樓市走向將如何？

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國慶假期前，央行、銀保監會、財政部、國家稅務總局等部門接連發布重磅利好政策，內容涵蓋首套住房貸款利率下限、首套房公積金貸款利率下調、對居民換購住房給予個人所得稅退稅等政策。

各地市也在積極落實相關政策，自8月底以來，天津、蘇州、濟南等城市紛紛出臺“五花八門”的松綁政策，調整頻率和力度明顯增加。重慶、紹興、天津、鄭州、合肥等城市出臺針對降低公積金貸款首付比例、降低商貸首付比例、降低個人住房貸款利率下限、優化“認貸認房”等相關措施。石家莊、銀川、紹興等城市推出“一人購房全家幫”的公積金政策。福州、煙臺、洛陽等城市對“商轉公”貸款予以支持。“保交樓”舉措持續落地，專項借款啟動。

今年以來，濟南調控活躍，尤其是9月份以來，濟南先后出臺針對限購范圍、降低購房門檻、降低首付比例、公貸首套房認定標準、下調貸款利率等內容的調控政策。

9月15日，濟南市住房和城鄉建設局發布消息，繼續對二環以內的歷下區、市中區區域實施限購，自9月16日起實施。這也意味著，濟南二環以外區域取消限購，二環內歷城區、天橋區、槐蔭區也取消了限購。同時，首付比例和住房貸款利率跟進調整，這也是年內第四次下調貸款利率，目前，濟南各大銀行首套房房貸利率執行4.1%，二套房房貸利率執行4.9%。非限購區域首套房首付20%，二套房首付比例30%。10月1日，濟南市住房公積金中心下調首套個人住房公積金貸款利率，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。

在多項利好政策的刺激下，濟南房地產市場有什么變化呢？

限購松綁政策落地首個周末，濟南市場表現積極，效果立竿見影。據濟南市房地產業協會數據，在政策發布當周，濟南新建商品住宅網簽量較上周上漲約19%，在此之前的幾個周，濟南市新建商品住宅網簽量一直是下跌的趨勢。

在剛剛過去的國慶假期，濟南各開發商紛紛摩拳擦掌、花式促銷，抓住這個年內最重要的營銷節點，交上了不錯的答卷。

雪山萬科城營銷負責人趙志浩介紹，項目十一期間成交170余套，平均每日的成交量和平時周末的成交量持平。融創未來壹號銷售顧問王津津表示，國慶節期間成交量43套，到訪客戶總量為700組，平均每天到訪100組，比之前周末翻一番。春來曉園項目推出了最低價低至11999元/平方米的特價房，帶動整個黃金周的銷售，成交量突破110套。

同時，綠地·瀾庭公館日均客流量超過300組，遠洋湖印都會創造了6600萬元的成績，遠洋鳳棲翰林7天銷售過億，萬科北宸之光、銀豐玖璽城、中建蔚藍之城、中電建國譽府、遠洋潮起東方銷售也比較火爆。

據合富輝煌（中國）山東公司統計數據，國慶雙周濟南住宅共網簽3444套，其中歷城區為網簽成交套數主力；各城市開盤加推，國慶期間供求兩旺，濟南供應端集中放量，共2個項目首開，28個項目加推。在政策利好以及假期活動雙重影響下，樓市回暖明顯，成交量顯著增加，熱點板塊迎來成交高峰。

數據來源：中指數據CREIS

另據諸葛找房數據研究中心監測數據，今年國慶長假期間，21個城市中有6城新房成交量較去年同期出現上漲，其中就有濟南，濟南2022年國慶假期成交面積為6.73萬平方米，比去年國慶假期日均成交面積增加46%。

此番政策調整對購房者而言，也是一種利好，購房成本降低，買房門檻降低。在濟南，以100萬元年限30年的貸款為例，按照之前個人商貸利率4.3%計算，月供約為4948元，在最新的首套房新利率下，每月月供約為4831元，每月可少還款大約100元。

首付比例降低也讓購買者有了更多的選擇，同樣的首付現在可以買到品質更好的房子。

按照退稅優惠，在濟南若出售一套房屋成交價格為200萬元，則賣家需繳納個人所得稅大約1萬元。新政之下，賣家如果在一年內重新購買新的住房，1萬元的個稅將被退回，在一定程度上節省了成本。

多部門多項重磅利好政策，對于提振市場信心、加快購房者入市有所幫助，但是記者采訪中發現，市場觀望情緒仍在，有的購房者會考慮后續會不會有更大的政策、更低的價格，還有的購房者預計利好政策仍將持續一段時間，觀望之后再入手也不遲。濟南德佑中海國際社區店負責人魏慶蛟表示，積極政策有一定的效果，但是影響不會立竿見影。

年底收官在即，對于已經到來的四季度，開發商、專家認為短期內市場熱度保持，調控效應仍將持續。

采訪中，開發商表示政策持續優化在一定程度上提振了市場信心，再加上年底營銷力度加大，市場活躍度還將提升。據王津津介紹，融創未來壹號項目目前熱度仍在持續，本周末仍推出特惠返購日，繼續執行國慶促銷活動。項目在四季度還將不定期推出全年價格最低的特價房。銀豐國泰江悅銷售負責人盧意表示，項目將加推160-180平方米的改善戶型，價格將有小幅上漲。雪山萬科城項目的國慶促銷結束，但是四季度堅持穩中推進，加推項目，實景示范區展示開放將進一步活躍市場。

山東合富副總經理許傳明分析，濟南在5月政策調整后，市場也曾有一段時間復蘇，但政策效應只持續了一個月左右，而此次限購松綁近一個月，市場持久效應仍在，目前沒有疲軟的跡象。在政策的刺激下，目前濟南樓市成交活躍，價格平穩，回歸到往年的常態化水準，從這一點看，此次濟南政策調整比較理想。四季度是開發商主動促銷增多，政策持續發力，預計四季度新房成交量和往年常態化水準持平，大約為1.6萬套起。

關鍵詞： 首付比例 在一定程度上 立竿見影